Tüm dünyayı etkisine alan Covid 19 virüsünün ülkemizde de görülmesiyle birlikte, hükümet salgının durdurulması için birbiri ardına tedbirler almaya başlamıştır. Bu tedbirlerden ilki T.C. İçişleri Bakanlığı tarafından bazı işyerlerinin geçici süreyle kapatılmasıdır. 15 Mart 2020 tarihinde tüm valiliklere gönderilen ek genelgeyle başlayan süreçte hâlihazırda 200.000’den fazla işyerinin faaliyetlerine ara verilmiştir. Akabinde 22.03.2020 tarihinde 2279 Sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararıyla icra ve iflâs takiplerinin durmasına karar verilmiştir. Ardından 26 Mart 2020 tarihinde yürürlüğe giren 7226 sayılı Kanun’un Geçici 2. Maddesi ile bu sefer 1.3.2020-30.6.2020 tarihleri arasında ödenemeyen kira bedellerinin kira sözleşmelerinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağı hükme bağlanmıştır. Kira sözleşmeleri bakımından getirilen tedbir niteliğindeki bu düzenlemeler, özellikle kira bedellerinin ödenip ödenmeyeceğine ilişkin birtakım soruların ortaya çıkmasına yol açmıştır. Aşağıda getirilen bu düzenlemelerin kira sözleşmelerine etkileri üzerinde durulacaktır.

COVİD-19 SALGINI MÜCBİR SEBEP YARATIR MI?

Türk hukukunda mücbir sebebi düzenleyen genel bir hüküm bulunmamakla birlikte “4735 sayılı Kamu İhale Sözleşmeleri Kanunu” ve “6491 sayılı Türk Petrol Kanunu” gibi özel kanunlarda mücbir sebep sayılabilecek haller ifade edilmiştir. İlgili kanunlarda mücbir sebep hallerine örnek olarak, doğal afetler, kanuni grev, genel salgın hastalık, kısmi veya genel seferberlik halleri gösterilmiştir.

Türk Hukukunda mücbir sebebe ilişkin genel kanunlarda tanım ve esasların bulunmayışı, doktrin ve Yargıtay tarafından giderilmeye çalışılmış ve mücbir sebebin uygulama alanının çerçevesi çizilmiştir. Örneğin bir Yargıtay kararında bir olayın mücbir sebep olarak nitelendirilebilmesi için o olayın önceden sezilemez olması, karşı konulamaz olması ve harici bir etkenden ileri gelmiş olması gerektiği hüküm altına alınmıştır.1

Yargıtayın bir diğer kararında ise mücbir sebep, “Sorumlu veya borçlunun faaliyet ve işletmesi dışında meydana gelen genel bir davranış normunun veya borcun ihlaline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olaydır.2 Deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi doğal afetler mücbir sebep sayılır.” denilmekle, Türk hukuku uyarınca sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan, öngörülmesi mümkün olmayan, tarafların kontrolü dışında gelişen ve ifa imkânsızlığına sebebiyet veren haller olarak nitelendirilmiştir.Mücbir sebepten dolayı borçlarını ifa edemeyen taraf, bu borçlarından sorumlu olmayacaktır.3

Salgın hastalığın ifayı imkânsız kılmaması halinde mücbir sebepten söz edilemeyecek olup şartları varsa aşırı ifa güçlüğü gündeme gelebilecektir. Şöyle ki; TBK m. 138 hükmü uyarınca, sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen olağanüstü bir durumun borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkması ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmesi halinde, bundan olumsuz etkilenen tarafın -borcunu henüz ifa etmemiş veya TBK m. 138’den doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmak kaydıyla- hakimden sözleşmenin değişen şartlara uyarlanmasını talep etme; bunun mümkün olmaması halinde ise, sözleşmeyi sona erdirme hakkı bulunmaktadır.

I.          KİRA SÖZLEŞMELERİNDE MÜCBİR SEBEP VE BENZERİ HÜKÜMLERİN MEVCUT OLMASI HALİ

Kira Sözleşmeleri tanzim edilirken asıl olan tarafların serbest iradeleridir. Bu kapsamda taraflar, emredici hükümler, kamu düzeni ve genel ahlak kuralları ile herhalde bağlı olmakla beraber serbest iradeleri ile belirledikleri hükümlerle de bağlıdırlar. Özellikle, ticari amaç ile tanzim edilmiş Kira Sözleşmeleri’nde “mücbir sebep” başlıklı hükümler bulunmakta olup sonucunda çeşitli fesih yöntemleri öngörülmektedir.

Mücbir sebep, genel anlamıyla hukukta görevin, taahhüdün ve sorumluluğun yerine getirilmesine engel teşkil edebilecek nitelikte bulunan ölüm, iflas, hastalık, tutukluluk ve buna benzer hallerdir. Ancak taraflarca akdedilen Kira Sözleşmeleri’nde mücbir sebepler daha geniş incelenmekte olup toplumsal etkiler doğuran yangın, sel, deprem, yer kayması, salgın hastalık, savaş, yaygın şiddet hareketleri gibi ibarelerle de tanımlanmaktadır. Velhasıl birçok sözleşmede bunlarla da yetinilmeyip ek koşullar düzenlenmekte veya sayılan ihtimallerin önünde  “burada sayılanlarla sınırlı olmamak üzere” ibaresi bulunmaktadır.

Somut olay ve şartlar değişiklik göstermekle beraber Kira Sözleşmeleri’nde mücbir sebep hükümleri bulunması halinde taraflar, yaşanan gelişmeler neticesinde işbu hükme dayanarak sözleşmeyi tek taraflı feshetme hakkına sahip olmaktadır. Covid-19, Türkiye genelinde ticari hayatı hızla etkisi altına almaktadır. Covid-19’un yarattığı etki Kira Sözleşmeleri’nin taraflarına sözleşmeyi ifa etmekte büyük engeller çıkarır ve işbu engel maddi yıkım oluşturur ise bahsi geçen durumların kanıtlanabilir olması halinde tarafların serbest iradeleri ile belirlemiş oldukları mücbir sebep hükümleri devreye girebilecektir.

Bu kapsamda uyuşmazlık oluşması halinde mücbir sebep hükmüne dayanan taraf, Covid-19’un tahmin edilemez bir unsur olarak ortaya çıktığını, ticari faaliyetlerini ve Kira Sözleşmeleri kapsamında yarattığı ifa zorluğunu, uğradığı ve uğrayacağı zararları deliller ile destekleyerek sözleşmenin feshini talep edebilecektir. Önemle belirtmek isteriz ki her somut olay birbirinden farklılık göstereceğinden ve her bir sektörün kendi iç dinamikleri bulunmasından dolayı, kati suretle mücbir sebep hükmü öne sürülebilir ifadesinde bulunmak hukuki açıdan doğru olmayacaktır. Ancak sözleşmede belirtilen şartları yaşamış ve kanıtlamaya yönelik yeterli delile sahip Kira Sözleşmeleri tarafları, sözleşme kapsamında serbest iradeleriyle belirlemiş oldukları mücbir sebep hükümlerinden faydalanabileceklerdir.

II.          KİRA SÖZLEŞMELERİNDE MÜCBİR SEBEBE İLİŞKİN HÜKÜM BULUNMAMASI HALİ

A.     İŞYERİ KİRALARI BAKIMINDAN

a.    GENELGE İLE KAPATILAN İŞYERLERİNE AİT KİRA SÖZLEŞMELERİNİN AKIBETİ

T.C. İçişleri Bakanlığı Koronavirüs Tedbirleri konulu genelgelerle ülke genelinde bazı işyerlerinin faaliyetlerini geçici süreyle durdurmuştur. Doğaldır ki bu durum, söz konusu genelgeler ile faaliyetleri durdurulan işyerlerinin kira sözleşmelerinin ne şekilde etkileyeceği sorusunu akıllara getirmiştir.

Yukarıda ifade edildiği üzere belirtmek gerekir ki, taraflar arasındaki sözleşmede, yaşanılan olağanüstü durumla ilgili uygulanabilecek bir hüküm bulunuyorsa, sözleşme serbestisi ilkesi gereğince bu hükme göre bir çözüme varmak gerekecektir. Sözleşmede bu türden olaya uygulanabilecek bir düzenlemenin bulunmaması halinde ise şu hususlara dayanılabilecektir;

·        İfa İmkânsızlığı /Geçici İmkânsızlık

·        Aşırı İfa Güçlüğü Sebebi ile Sözleşmenin Uyarlanması 

·        Olağanüstü Fesih

aa.  İFA İMKÂNSIZLIĞI/GEÇİCİ İMKÂNSIZLIK

Genelge ile faaliyetleri durdurulan işletmelerin bu dönemde kira bedellerini ödemek zorunda kalmayacağı belirtilmiş, buna dayanak olarak ifa imkânsızlığı gösterilmiştir. Buna göre, ifası imkânsızlaşan kiraya verenin TBK m.301’de düzenlenen “kiralananı sözleşmede belirlenen süre boyunca amaçlanan kullanıma elverişli bulundurma” yükümlülüğüdür. Bu durumda kiraya veren kiralananı kullanıma elverişli bulundurma yükümlülüğünü -en azından bir süre- yerine getiremez duruma düşmektedir. Mevcut durumda kiraya veren borcunu ifa etmek istese de bunu yapamayacak halde bulunmaktadır. Yapılan açıklamalarda, faaliyet kısıtlamasının geçici bir süre için getirildiği göz önünde tutularak, imkânsızlığın da geçici olduğu ifade edilmektedir.

Bu noktada belirtmek gerekir ki, burada imkânsızlığın varlığı kabul edilecek olursa, – ki aşağıda bunun hangi hallerde mümkün olduğu üzerinde durulacaktır - kiraya verenin bir kusurundan bahsedilemeyeceğinden, bu imkânsızlık TBK m. 136’da ifadesini bulan kusursuz ifa imkânsızlığı olacaktır.

TBK m.136 hükmüne göre “Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer.Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde imkânsızlık sebebiyle borçtan kurtulan borçlu, karşı taraftan almış olduğu edimi sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri vermekle yükümlü olup, henüz kendisine ifa edilmemiş olan edimi isteme hakkını kaybeder. Kanun veya sözleşmeyle borcun ifasından önce doğan hasarın alacaklıya yükletilmiş olduğu durumlar, bu hükmün dışındadır. Borçlu ifanın imkânsızlaştığını alacaklıya gecikmeksizin bildirmez ve zararın artmaması için gerekli önlemleri almazsa, bundan doğan zararları gidermekle yükümlüdür.”

Genelge ile kiraya verenin “kiralananın kiracının kullanımına uygun bir şekilde bulundurma yükümlülüğünün” imkânsızlaştığını ifade eden yazarlar bu hükmün ikinci fıkrasına dayanmakta ve buna göre kiracıyı kira bedelini ödeme borcundan kurtarmaktadır. Zira bu görüşe göre kiraya veren kendi “kiralananın sözleşme süresi boyunca kullanıma hazır halde bulundurma” borcundan kurtulunca, karşı taraftan almış olduğu edimi (örneğin kira bedelini peşin olarak baştan almışsa) geri vermek zorunda kalacak; henüz kendisine ifa edilmemiş olan edimleri isteme hakkını ise kaybedecektir.

Söz konusu hükmün ani edimli sözleşmeler bakımından sürekli ifa imkânsızlığını düzenlediğini ve borcu sona erdirmeye yönelik olduğunu göz ardı etmemek gerekir. Bu hükme göre imkânsızlık halinde borç sona ermekte ve taraflar elde ettikleri edimleri sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri vermek zorunda kalmaktadırlar. Halbuki halihazırda yaşanan olağanüstü durum nedeniyle sözleşmelerin sona ermesi her koşulda tarafların menfaatine olmayacaktır. Diğer yandan imkânsızlığın var olduğunun söylenebildiği hallerde de bu hüküm ancak imkânsızlığın sürekli olduğu durumlarda uygulanabilecektir.

Bu sebeple yaşanan gelişmeler ışığında söz konusu genelgenin kiraya verenin ediminin ifasını imkânsızlaştırıp imkânsızlaştırmadığını; imkânsızlaştırdığının kabul edildiği durumlarda ise bunun geçici mi yoksa sürekli mi olduğunun tespit edilmesi gerekmektedir.

TBK m.301 gereğince kiralananı sözleşme süresinde kiracının kullanımına elverişli bir şekilde bulundurma yükümlülüğünün, İç İşleri Bakanlığı tarafından faaliyetlerin durdurulmasıyla imkânsız hale geldiğini söyleyebilmek için, söz konusu kiralananda yürütülen faaliyetin genelgelerle yasaklanan bir faaliyet olması gerektiği gibi, aynı zamanda taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesinde, kiralananda “yasaklanan faaliyetin” yapılacağının kararlaştırılmış olması gerekecektir. Tabi bu durumda kira sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için bir şekil şartına tabi tutulmadığı ve dolayısıyla kiralananın kullanma amacının kiraya veren tarafından bilindiği ya da bilinmesi gerektiği halleri de kapsayacak şekilde yorumlanması yerinde olacaktır. Bu nedenle, ancak kiralananın ne amaçla kullanılacağının kararlaştırıldığı durumlarda kiraya verenin kiralananı “söz konusu kullanıma” elverişli bir şekilde bulundurma yükümlülüğünden ve dolayısıyla bunun çıkarılan genelge ile imkânsızlaştığından bahsedilecektir. Bu durumda ise ikinci aşamaya geçmek, yani imkânsızlığın geçici mi sürekli mi olduğuna bakmak ve buna göre bir sonuca varmak gerekecektir.

Buna karşın kiracının herhangi bir faaliyet türü belirtmeksizin işyeri kiraladığı durumlarda ise, söz konusu genelgelerle kiraya verenin kiralananı hazır halde bulundurma yükümlülüğünün imkânsızlaştığını söylemek mümkün olamayacaktır. Zira bu durumda kiraya veren kiralananı belirli bir faaliyeti yürütmek üzere hazır halde bulundurmak zorunda değildir. Dolayısıyla genelge, kiralananın hazır halde bulundurulmasına engel olmamaktadır. Kiracı söz konusu kiralanana girebilecek ve bu genelgeye rağmen kullanabilecek durumdadır. Bu ihtimalde kiralananın kullanılamaması kiraya veren tarafından hazır halde bulundurulamamasından değil, kiracının yürüttüğü faaliyetten kaynaklanmaktadır. Kiracı kiralananı yasaklanmamış bir faaliyet için kullanabilecek durumdadır. Zira söz konusu genelgelerle yasaklanan kiralananın kullanımı değil, söz konusu faaliyetin yürütülmesidir. Dolayısıyla burada kiraya verenin TBK m.301 uyarınca yükümlülüğüne aykırı bir davranışından bahsedilemeyecektir. Bu durumda kiracının kira bedeli ödeme borcu devam edecek; bununla birlikte kiracı, aşağıda açıklanacağı üzere TBK m.138’e başvurabilecektir.

Bu arada, imkânsızlık bakımından kiracının yürüteceği faaliyetin sözleşmede belirtilip belirtilmemesine göre yaptığımız bu ayırımın işyeri kirası bakımından geçerli olduğunu vurgulamak gerekir. Buna karşın işletme kirasında genelgenin borcun ifasını imkânsızlaştırdığı söylenmelidir. Aynı şekilde alınacak tedbirler kapsamında AVM’lerin kapatılması halinde de kiralananın niteliğinden kaynaklanan bir durum söz konusu olduğundan, burada kiraya verenin kiralananın kullanıma hazır halde bulundurma yükümlülüğünün imkânsız hale geldiğinden bahsetmek gerekecektir.

Yukarıda ifade edildiği gibi, genelgelerin kiraya verenin kiralananı hazır halde bulundurma yükümlülüğünü imkânsız hale getirdiği, kiracının yürüteceği faaliyetin kira sözleşmesinde belirtildiği durumlarda mümkün olacaktır. İfanın imkânsızlaştığının kabul edildiği bu durumlarda ise, bu imkânsızlığın sürekli mi geçici mi olduğunu tespit etmek ve doğuracağı sonuçları buna göre tespit etmek gerekecektir.

Geçici imkânsızlık ve sürekli imkânsızlık, edimin ifasının mümkün olmaması noktasında benzerlik göstermelerine rağmen, aralarında söz konusu ifa engelinin süresi bakımından bir fark bulunmaktadır. Geçici imkânsızlıkta borç daha sonra ifa edilebilecek durumdayken, sürekli imkânsızlıkta edimin ifasının sonradan mümkün olmasının önü kapanmıştır. Bir başka deyişle, geçici imkânsızlıkta borçlu, geçici bir ifa engeli sebebiyle borcu belki o an değil ama, daha sonra ifa edebilecek durumdadır. İfa zamanı gelmiş olmasına rağmen, birtakım yasaklamalar sebebiyle (grev, ambargo, imar yasağı vb.) veya sözleşme konusu malın geçici olarak piyasada mevcut olmaması gibi nedenlerle edimin geçici bir süreliğine ifa edilemez duruma düşmesi hallerinde olduğu gibi, bazı durumlarda, borçlu borcunu sürekli olmayan, ancak vade tarihinde mevcut bir ifa engeli sebebiyle ifa edemeyebilecektir.

İmkansızlığın sürekli olması halinde borçlunun bunda kusurunun bulunup bulunmamasına göre TBK m.112 ya da m.136 uygulama alanı bulacakken, borcun geçici bir süreliğine imkânsızlaştığı durumlara ilişkin kanunda açık bir hüküm bulunmamaktadır. Bu durumda hangi hükümlerin uygulanacağı meselesi hakkında çeşitli fikirler ileri sürülmüştür. Bu görüşlere burada uzun uzun yer vermek yerine belirtmek gerekir ki, Yargıtay’ın bu konudaki görüşü geçici imkânsızlık halinde - tarafların farazi iradelerine de uygunsa - ifa tarihinin ifa imkânsızlığının ortadan kalktığı tarihe kadar ertelenmesidir.4

Ancak öyle bazı durumlar ortaya çıkabilir ki, bu hallerde, belirli şartların varlığı halinde imkânsızlık geçici nitelikte olmasına rağmen sanki sürekliymiş gibi kabul edilir. Sözleşmenin amacının geçici bir ifa engeli sebebiyle sorgulanır hale geldiği ve bu sebeple karşı akitten sözleşmeye uygun davranmaya devam etmesinin dürüstlük kuralı gereğince artık beklenemeyeceği bu hallerde, geçici imkânsızlık sürekli imkânsızlıkla aynı sonuçları doğuracaktır. Geçici imkânsızlık hallerine imkânsızlığa ilişkin hükümlerin uygulanması, ancak geçici imkânsızlığın akitle hedeflenen amacın gerçekleşmesine sekte vurması ve alacaklıdan sözleşme ile bağlı kalmasının beklenemeyeceği hallerde mümkün olacaktır. Söz konusu ifa engelinin ortadan kalkacağı zamanın öngörülebildiği hallerde geçici, öngörülemediği hallerde ise sürekli imkânsızlığın bulunduğu da söylenebilecektir. Örneğin meydana gelen ifa imkânsızlığının eninde sonunda ortadan kalkacağının bilinmesine rağmen, bunun ne zaman meydana geleceğinin tam olarak kestirilemediği durumlarda imkânsızlığın sürekli nitelikte olduğu kabul edilecek ve olaya imkânsızlık hükümleri uygulanmak gerekecektir.

Söz konusu genelgede bazı işyerleri belirsiz süreli olarak kapatılmıştır. Dünya üzerinde yaşanan korona virüs kısıtlamalarına bakıldığında, sürecin farklı ülkelerde, farklı seyirler izlediği görülmektedir. Örneğin virüsün ortaya çıkış yeri olan Çin’in bazı bölgelerinde yaklaşık 3 aylık bir karantina uygulanmış ve bu sürenin sona ermesiyle yavaş yavaş da olsa normale dönme sürecine girilmiştir. Bu açıdan bakıldığında bu imkânsızlığı geçici olarak kabul etmek doğru gözükmektedir ve buna bağlı olarak kira bedeli ödeme borcunun imkânsızlığın ortadan kalktığı ana kadar erteleneceği söylenebilecektir. Ancak yine de her ülkenin bu vürüse karşı aldığı tedbirlerin ve buna bağlı olarak virüsün kontrol altına alınma süresinin birbirinde farklı olabilmesi nedeniyle, tarafların mevcut kira sözleşmeleriyle bağlı kalmaya tahammül etmeleri gereken sürenin ne kadar olduğunu şimdiden söylemek mümkün gözükmemektedir.

ba.   AŞIRI İFA GÜÇLÜĞÜ

Genelgenin kiraya verenin borcunun ifasını imkânsızlaştırmadığının kabul edildiği hallerde, kiracı faaliyet gösterememesine ve kazanç elde edememesine rağmen kira bedelini ödemek zorunda kalacağından, ortaya çıkan bu risk kiracının omuzlarına yüklenmekte; buna karşın geçici imkânsızlığın var olduğunun kabul edildiği hallerde ise, kiracı bu imkânsızlık ortadan kalkıncaya kadar kira bedelini ödemekten kaçınabileceğinden bu sefer de bu olumsuz sonuca kiraya veren katlanmak zorunda bırakılmaktadır.

Ortada bir imkânsızlığın olmadığı ve kiracının kira bedelini ödemeye devam etmek zorunda kaldığı durumlarda, kiracı TBK m.138’e dayanarak uyarlama talep edebilecektir. Bu hükme göre,

“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”

TBK madde 138’de düzenlenen aşırı ifa güçlüğüne ilişkin hükmün bir olay bakımından uygulanma alanı bulabilmesi için belirli şartların oluşması gerekir.

Aranan şartlar maddenin gerekçesinde şu şekilde sıralanmıştır:

·        Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır;

·        Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır;

·        Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır;

·        Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.

İşbu genel hüküm taşınır ve taşınmaz kiralarının bulunduğu konut ve çatılı işyeri kiraları için de geçerlidir. Kanun koyucu, işbu madde ile sözleşme kurulurken var olan koşulların öngörülemez bir şekilde sonradan değişmesi ve bu değişimin sonucu olarak sözleşmedeki dengenin bir taraf açısından katlanılamayacak ölçüde bozulması halinde, bahsi geçen taraftan katı bir şekilde sözleşmeye bağlılık ilkesinin beklenemeyeceğini ifade etmektedir. Kanun hükmü, sözleşme taraflarına oluşan olumsuz sonuçlar neticesinde uyarlama ve uyarlama sonuçsuz kalacak ise sürekli edimli sözleşmelere fesih hakkı tanımıştır.

TBK madde 138 açık hükmü gereğince uyarlama talep edilebilmesi için edimin henüz ifa edilmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa edilmiş olması gerekmektedir. Buradan çıkan anlam, söz konusu çekincenin ifa esnasında ileri sürülmesi gerektiğidir. Aksi takdirde uyarlama imkânı ortadan kalkacaktır. Bununla birlikte bu husus aslında bir ispat sorunudur. Ancak durum değişikliğinin getirdiği adaletsizlik ve somut olayın özellikleri, sözleşme taraflarının durumu, ifaya rağmen ifanın beklenemezliğini işaret ediyorsa, dar anlamda uyarlama da pekâlâ mümkün görülmelidir.

Türk hukukunda sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması konusunda en çok kabul gören çözüm, uyuşmazlığın hâkim önüne getirilmesidir. Nitekim TBK m. 138 hükmünde de sözleşmeden dönmenin değil ama sözleşmenin dar anlamda uyarlanmasının hâkimden talep edilmesi öngörülmüştür. Sözleşme tarafları mahkemeye başvurarak sözleşmenin değişen şartlara göre uyarlanmasını talep edebilirler. Hâkim de durumun özelliğini göz önünde tutarak sözleşmeyi değişen koşullara uyarlayabilir veya sözleşmeyi sonlandırabilir. Covid-19 salgını sebebiyle kiracı ve kiraya veren bakımından da ilgili madde hükümlerinin uygulama alanı bulabileceği açıktır. Ancak TBK madde 138 son çare (ultima ratio) olarak uygulanması gerektiği unutulmamalıdır ve taraflar öncelikle aralarındaki uyuşmazlığı dostane çözüm yolları ile sonuçlandırmaya gayret etmelidirler. Ayrıca son olarak eklemeliyiz ki Covid-19 salgınının etkileri devam ettiği müddetçe yapılacak ifalarda, ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklar saklı tutulmalı ve herhangi bir hak kaybına uğramamak adına ifa çekinceli (ihtirazi kayıtlı olarak) yapılmalıdır.

ca.    6098 SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNU’NUN “OLAĞANÜSTÜ FESİH” BAŞLIKLI 331. MADDESİ KAPSAMINDA ÖNEMLİ SEBEPLER (TBK m.331)

Yukarıda da belirttiğimiz üzere, Kira Sözleşmeleri’nde temel prensip, tarafların serbest iradeleri olmakla beraber tarafların düzenlemedikleri veya sonradan doğan hallerde genel hükümlere gidilmesi söz konusu olacaktır. Bu kapsamda, Virüs’ün yarattığı etkiler neticesinde mücbir sebep hükmünü içermeyen Kira Sözleşmeleri’nin tarafları, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesini ileri sürebilecektir.  TBK’nın 331 maddesi; “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar” şeklinde düzenlenmiş olup Kira Sözleşmeleri’nin tarafları, kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getiren bir durum oluşması halinde, yasal fesih bildirimi sürelerine uyarak, sözleşmenin feshini gerçekleştirebilecektir. Ancak, unutmamak gerekir ki, söz konusu madde TBK kapsamında ertelenen hükümler çerçevesinde olup 01.07.2020 tarihine kadar uygulanması söz konusu olmayacaktır.

Kanun maddesinde geçen “önemli sebep” kavramı açıklanmamış olup oldukça geniş yorumlanabilir bir ifadedir. Bu durumun sebebi, somut olayların çeşitliliği ve hakime takdir yetkisinin tanınmasıdır. Bu minvalde, olayın özüne inebilmek adına asıl olarak önemli sebep kavramının unsurlarına dikkat etmek gerekmektedir.

Önemli sebep olarak tanımlanan olayın ;

·        Kira Sözleşmeleri’ne önemli bir etkisi bulunmalıdır ve

·        Çekilmezlik unsurlarını taşımalıdır.

Bu sebeple, incelemiş olduğumuz Virüs olayı da Kira Sözleşmeleri’nin tarafları açısından anılan unsurları taşıyor ise erteleme süresi sonrasında TBK’nın 331. Maddesi somut olaya göre özgülenebilecektir. Netice olarak, henüz etkileri yeni yeni görülmekte olan Virüs, işbu yazımızda paylaştığımız hukuki değerlendirmelere yol açar ise somut olay detaylıca incelenerek belirtilen fesih yöntemleri uygulanabilecektir.

b.  7226 SAYILI KANUN’UN GEÇİCİ 2. MADDESİNİN VE 2279 SAYILI CUMHURBAŞKANLIĞI KARARI’NIN KİRA BEDELLERİNİN ÖDENMESİNE ETKİSİ

26.03.2020 tarihinde yürürlüğe giren 7226 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un Geçici Madde 2 hükmüne göre; “1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.”

İlk olarak anılan kanun hükmünün sadece işyeri kira bedelleri açısından uygulanacağını belirtmek gerekir. Hüküm, çatılı-çatısız işyeri ayrımı olmaksızın bütün işyeri kira sözleşmelerinde uygulama alanı bulacaktır. İşyeri kira sözleşmeleri haricinde kalan diğer kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenen süre içinde ödenmemesi konusunda mevcut düzenlemede bir değişiklik bulunmamaktadır.

İkinci olarak da, anılan hüküm kira bedellerinin ödenmemesine ilişkin olmayıp sadece ödenmemesi durumunun (kiracının kira bedellerini ödemede temerrüdü halinde) fesih ya da tahliye sebebi olmayacağına ilişkindir. Dolayısıyla kiracının belirlenen süre içinde kira bedelini ödeme borcu devam edecektir.

İşyeri kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenen sürelerde ödenmemesi durumunu sözleşmenin feshi ve tahliye sebebi olarak aşağıda ayrı ayrı değerlendirmiş bulunmaktayız.

aa.   Sözleşmelerin Feshi Açısından (TBK m. 315)

Kural olarak kira sözleşmesinde kiracının asli borcu kira bedelinin ödenmesidir. Kiracının bu asli borcunu yerine getirmeyerek kira bedelini ödemede gecikmesi halinde, sürekli bir borç ilişkisi olan kira sözleşmesinin feshi, Türk Borçlar Kanunu’nun “kiracının temerrüdü” başlıklı 315. madde hükmünde düzenlenmiştir.5  

TBK m. 315/f.1’e göre, “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra, muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.”

TBK m. 315, kiracının kira bedelini ya da yan gideri ödemede temerrüde düşmesi halinde kiraya verene, sözleşmeyi feshetme imkânı tanımaktadır. Kiraya veren, bu hakkını kullanabilmek için kiracıya, konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı olarak en az 30 (otuz) gün, diğer kiralarda 10 (on) gün süre vermeli ve bu sürede de kiracı bedeli ödemediği takdirde sözleşmeyi feshedebilecektir. Bu çerçevede mevcut düzenleme bu şekilde olmakla birlikte, 7226 Sayılı Kanun’un “Geçici Madde 2” hükmüne göre, 01.03.2020 ile 30.06.2020 tarihleri arasında işyeri kiralarında, kira bedellerinin ödenmemesi halinde, kiraya veren bu hükümden yararlanamayacak ve kira sözleşmesini feshedemeyecektir.

ba.   Tahliye Açısından (TBK m.352)

Türk Borçlar Kanunu’nun 352’nci maddesinin ikinci fıkrası hükmüne göre “kiracının bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda  bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.” Bu düzenleme ile kiraya veren, özellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde, sürekli olarak borcunu zamanında ödemeyen kiracıya karşı, kira süresinin sonunu beklemeksizin tahliye imkânına sahip olacaktır.

7226 Sayılı Kanun’un “Geçici Madde 2” hükmüne göre, 01.03.2020 ile 30.06.2020 tarihleri arasında işyeri kiralarında, kira bedellerinin ödenmemesi üzerine, kiraya verenlerce TBK m.315 hükmü anlamında yapılacak ihtarlar neticesinde kiracı, verilen süre içinde kira bedelini ödemiş olsa bile yapılan bu ihtar, TBK m. 352 /f.2 anlamında bir haklı ihtar olarak değerlendirilemeyecektir. Dolayısıyla belirlenen zaman dilimi içerisinde yapılmış olan ya da yapılacak olan ihtarlar, haklı ihtar olarak kabul edilemeyecek ve kiraya verenlere “iki haklı ihtar” nedeniyle tahliye davası açma imkânı sağlamayacaktır.

ca.    Kiracının Kira Bedellerini Ödememesinin Süreç Açısından Hukuksal Sonuçları

Yukarıda da ifade ettiğimiz gibi, 7226 Sayılı Kanun Geçici 2. Maddesi, kira bedellerinin ödenmesini engelleyen bir hüküm değildir. Dolayısıyla kiracı, kira bedeli borçlusu, kiraya veren de kira bedeli alacaklısı olmaya devam edecektir. Bu durumda alacak hakkına sahip olan kiraya veren ödenmeyen kira bedellerini faizi ile birlikte talep edebilecektir.

Ancak, 2279 Sayılı 22.03.2020 tarihli İcra ve İflas Takiplerinin Durdurulması Hakkında Cumhurbaşkanlığı Kararı’na göre (22.03.2020, RG 31076) “Ekli ‘İcra ve İflâs Takiplerinin Durdurulması Hakkında Karar’ın yürürlüğe konulmasına, 2004 sayılı İcra ve İflâs Kanununun 330 uncu maddesi gereğince karar verilmiştir.

MADDE 1-(1) COVID-19 salgın hastalığının ülkemizde yayılmasını önlemek amacıyla alınan tedbirler kapsamında; bu Kararın yürürlüğe girdiği tarihten 30/4/2020 tarihine kadar, nafaka alacaklarına ilişkin icra takipleri hariç olmak üzere, yurt genelinde yürütülmekte olan tüm icra ve iflas takiplerinin durdurulmasına ve bu çerçevede taraf ve takip işlemlerinin yapılmamasına, yeni icra ve iflas takip taleplerinin alınmamasına ve ihtiyati haciz kararlarının icra ve infaz edilmemesine karar verilmiştir."

Görüldüğü gibi anılan karar ile, 30.4.2020 tarihine kadar nafaka alacaklarına ilişkin icra takipleri hariç olmak üzere, yurt genelinde yürütülmekte olan tüm icra ve iflas takiplerinin durdurulmasına ve bu çerçevede taraf ve takip işlemlerinin yapılmamasına, yeni icra ve iflas takip taleplerinin alınmamasına karar verilmiştir. Buna göre, kiracının kira bedelini ödemede geciktiği durumda, kiraya veren en erken (belirtilen sürenin uzatılmaması ihtimalinde) 01.05.2020 tarihi itibariyle takip başlatabilecektir. Bu durumda kiraya verenin ödeme emri haricinde ihtar göndermesinin hukuki yararı olmayacaktır. Zira, ihtar ile verilen sürenin sonu itibariyle işyeri kiralarında sözleşmeyi feshedemeyecek olup, bütün kira sözleşmeleri açısından da ödenmeyen kira bedelinin ihtar ile talep edilmesi durumunda kiracının verilen sürede kira bedelini ödememesinin herhangi bir yaptırımı olmayacaktır. Kiraya veren tarafından 01.05.2020 tarihinden itibaren yapılacak olan bu icra takibi, Geçici 2. madde nedeniyle TBK. 315’teki sözleşmenin feshi imkânını sağlamayacaktır. Kiraya veren ancak 30.06.2020 tarihinden sonra, 01.07.2020 tarihinden itibaren, kiracının temerrüdüne ilişkin düzenlemelerden yararlanabilecek olup, TBK m. 315 ve TBK m. 352’deki yasal yollara başvurabileceği gibi, haklı ihtarda da bulunabilecektir.

30.04.2020 tarihinden sonra, kira bedelinin ödenmesi için kiracıya gönderilen ödeme emrinde ya da ihtarda kira bedellerinin ödenmesi için kiracıya verilecek süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 (otuz) gün, diğer kiralarda 10 (on) gün olacaktır. Süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlayacaktır.

Bu durumda işyeri kira sözleşmelerinde kiracı; takibin devamını önlemek adına kira bedelini ödemek isterse, en geç kendisine bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren verilen sürenin sonuna kadar ödeme (faizi ile birlikte) yapabilecektir. Kira bedelini belirlenen sürede de ödemediği durumda, icra takibi kesinleşecek ve takip devam edecektir. Ancak bedelin ödenmemesi, 7226 Sayılı Kanun’un Geçici 2. Maddesi uyarınca, TBK m.315 anlamında sözleşmenin feshi sebebi olmayacaktır.

B.     KONUT KİRALARI BAKIMINDAN

Konut kiraları bakımından, pandeminin ifa imkansızlığı ya da aşırı ifa güçlüğüne neden olması görece olanak dahilinde görülmemektedir.

Bu sebeple, kişi Covid-19 tedbirleri sebebiyle işvereni tarafından zorunlu olarak ücretsiz izne çıkarılmışsa ya da işvereni salgın sebebiyle kötüleşen ekonomik ortamda işçiyi işten çıkarma yoluna gitmişse dahi, konut kişinin her halükârda yaşamını idame ettirmek üzere kiraladığı bir alan olduğundan kira sözleşmesinin gereklerinin mücbir sebep hali ileri sürülerek ifasından kaçınılması hukuken mümkün olmayacaktır.

Kira sözleşmesinde kiralananın niteliği “konut” olduğu durumda, TBK m. 315 ve m. 352/f.2 uygulanmaya devam etmekle birlikte, az yukarıda belirtmiş olduğumuz İcra ve İflas Takiplerinin Durdurulması Hakkında Cumhurbaşkanı Kararı uyarınca ödenmeyen kira bedelleri için kiracının kira bedelini ödemede geciktiği durumda, kiraya veren en erken (belirtilen sürenin uzatılmaması ihtimalinde) 01.05.2020 tarihi itibariyle takip başlatabilecektir. Ödeme emrinde ya da ihtarda kira bedellerinin ödenmesi için kiracıya verilecek süre de en az 30 (otuz) gün olacaktır. Süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlayacaktır. Belirtilen sürede kiracı kira bedelini ödemez ve kiraya veren gönderdiği ihtarda belirlenen sürede bedelin ödenmemesi halinde sözleşmeyi sona erdireceği beyanında bulunmuş ise, verilen sürenin sonunda ihtarda sözleşmeyi sona erdireceğine ilişkin beyanda bulunmamış ise de sürenin sonunda bildireceği fesih beyanıyla kira sözleşmesine son verebilecektir.

Kiracının, ödenmeyen kira bedellerinin ödenmesi için kendisine verilen sürede (en az 30 gün) kira bedelini ödemesi halinde de yapılan ihtar, “haklı ihtar” olarak değerlendirilebilecek ve bu durum TBK m. 352/f.2 anlamında bir tahliye sebebi oluşturacaktır.

SONUÇ

Covid-19 hastalığının Dünya tarihinde unutulmayacak kadar ciddi bir etkiye sahip olduğu, bu süreçte birçok hukuki ilişkiyi sekteye uğrattığı ve uğratacağı, birçok dev firmayı çalışamaz hale getirdiği, bu sürecin sona ermesinden sonra uzun bir süre etkilerinin silinemeyeceği yadsınamaz bir gerçektir. Bu bakımdan bir kişinin işyerinin ve oturduğu konutunun kiralık olduğu varsayımında, başka bir ifadeyle işyeri açısından işyeri kiracısı, konutu açsından da konut kiracısı olduğu durumda, Covid-19 salgın hastalığının yaşandığı şu günlerde, işlerinin bozulması ve ekonomik sıkıntıya düşüp işyeri ve konut kira bedellerini ödeyememesi ihtimalinde başvurulabilecek ihtimaller yukarıda ayrıntılı şekilde izah edilmiş idi.

Özetlemek gerekir ise mevcut iş yeri kira ilişkilerinin değerlendirilmesi bakımından; iş yeri kiracılarının mevcut yasal düzenlemeler karşısında corona virüsü salgını sebebiyle öncelikle kira sözleşmelerinde yer alan özel hükümleri dikkate almaları gerekmektedir.

Şayet Kira Sözleşmeleri’nde mücbir sebep hükümleri var ise  yaşanan gelişmeler neticesinde işbu hükme dayanarak sözleşme bu hükme göre yorumlanmalıdır. Sözleşmede yer alan mücbir sebep maddesinde “salgın hastalık” ibaresinin yer almaması, sözleşme kapsamında salgın hastalığın mücbir sebep olarak kabul edilmeyeceği anlamına gelmez. Nitekim salgın hastalık yargı kararları ve doktrince mücbir sebep olarak kabul edilmektedir.

Sözleşmede bu hususlara ilişkin herhangi bir hüküm yok ise Kesin-Geçici İfa İmkânsızlığı ve Aşırı İfa Güçlüğü bağlamında değerlendirme yapılması gerekmektedir. Bununla beraber olası bir ihtilafta kuşkusuz her kiracılık ilişkisi bakımından somut olayın özellikleri dikkate alınacaktır.

İş yeri kiracıları corona virüs salgının etkisini sürdürmesi ve kira sözleşmesinin çekilmez hale gelmesi halinde sözleşmenin uyarlanmasını veya feshini talep etme hakkına sahip olabileceklerdir. Bununla birlikte önceden öngörülemeyen sebeplerle kira sözleşmesinin olağanüstü feshi, yasal fesih bildirim sürelerine uyularak talep edilebilecektir.

Ancak dikkat edilmesi gereken husus ileride ihtilaf yaşanması ihtimaline binaen herhangi bir edim ifası yapılabilecek ise, muhakkak içinde bulunulan sürece dair tüm talep hakların saklı tutulmasına ilişkin şerh koyulması gerekliliğidir.

Covid-19 salgın hastalığı dünya çapında hızla ilerlemekle beraber bu ilerlemenin daha ne kadar süreceği ve ilerleme hızının hangi oranlara yükseleceği belirsiz olduğundan, hukuki uyuşmazlıkların ne oranda etkileneceği hususunda kesin yargılarla konuşulması mümkün değildir. Bu sebeple, ilgili süreçte ticari ilişkilerde ortaya çıkacak uyuşmazlıklarda daha uzlaşmacı bir tavır sergilenmesi gerekmektedir. Ancak bunun mümkün olmaması hâlinde, ahde vefa ilkesinin bir istisnası olarak düzenlenmiş olan hâkimin müdahalesi ile “uyarlama” yoluna başvurulması güncel duruma uygun olacaktır. Keza uyuşmazlık halinde TBK md. 136 kapsamında sözleşmesel ilişkinin sona erdiği iddia edildiğinde karşı taraf “geçici imkânsızlık” gereği sözleşmenin devam ettiğini ileri sürebilir. Bu sebeple risk alınmaması için TBK md. 138 kapsamında uyarlama talebinde bulunulması makul bir seçenek olacaktır.  Kira sözleşmesinin süresi veya işyeri olarak kiralananın niteliği gereği uyarlamanın uygun düşmeyeceği hâllerde, sözleşmenin ileriye yönelik olarak feshi hakkı kullanılarak sözleşme ilişkisi sona erdirilebilir.

Sözleşmenin uyarlanması çeşitli şekillerde gündeme gelmektedir. Bu uyarlama sözleşme hükümlerinin belirli bir süre askıya alınması şeklinde olabileceği gibi, sözleşme bedelinin indirilmesi, bedelin vadesinin uzatılması veya sözleşmede yer alan faizlerin indirimi şeklinde de gündeme gelebilir.

Kanaatimizce; Genelge ile faaliyetleri geçici süreyle durdurulan işyerleri bakımından sözleşme hükümlerinin bu süre zarfında askıya alınması gündeme gelebilir. Özellikle faaliyetleri Genelge ile durdurulan ve başkaca suretle kullanımları mümkün olmayan işyerleri veya alışveriş merkezlerinin kapatılması sebebi ile faaliyetlerini sürdüremeyen işyerleri bakımından (bir an için geçici ifa imkânsızlığı görüşünün kabul edilmemesi hâlinde) sözleşme hükümlerinin bu dönemde askıya alınması gündeme gelebilir. Bu durumda sözleşme hükümlerinin askıya alındığı dönemde kira bedelinin işlemeyeceği de açıktır. Bunun yanı sıra mevcut dönemde kira bedelinin uyarlanması kira bedelinden indirim şeklinde de karşımıza çıkabilir. Bununla birlikte uyarlamanın mümkün olmaması hâlinde kira sözleşmesinin feshi de mümkündür. Ancak çoğu hâlde hem kiraya verenlerin hem de kiracıların sözleşmenin feshi yerine uyarlama imkânını tercih edeceklerini düşünmekteyiz.

Kanaatimizce; genelge ile faaliyetleri yasaklanan, durdurulan işyerlerine ilişkin kira sözleşmelerinin Türk Borçlar Kanunu’nun 138’inci maddesinde yer alan koşullar oluştuğu müddetçe (kira bedeli, ortak giderler ve sair tüm unsurları bakımından) uyarlanması yoluna gidilmesi uygun olur. Ancak bu hususta TBK m. 138 koşulları göz ardı edilmemeli ve kiracılar kira bedelini ihtirazi kayıt ile ödemelidir. Aksi hâlde kira bedelini tam olarak ifa eden kiracıların TBK m. 138’e başvurması mümkün olmayacaktır. 20.04.2020

                                                                          Av.Kerim ALTINTAŞ & Av.Melis ERDİNÇ & Av. Elif AVCI