02.11.2023 tarihli Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile sosyal ve toplumsal olarak Türkiye gündeminde uzun süre yer alan konutların günlük/saatlik kiralanmasına ilişkin yeni bir düzenleme yapılmıştır. Kamuoyunda Airbnb Yasası olarak bilen düzenleme ile konutların kısa süreli kiralanmasının tanımı yapılmış ve bu yerlerin turizm amaçlı olarak kiraya verilebileceği düzenlenmiştir. 

100 (yüz) gün ve daha az süre ile gerçekleşen tüm konut kiralamaları tarafların kira sözleşmesinde zikrettikleri amaç farklı dahi olsa “Turizm Amaçlı Konut Kiralaması” statüsüne tabi olacaktır. Bu niteliği itibarı ile gerek mülkiyet hakkı ihlali gerekse uygulanabilirliği açısından çok ciddi hukuki ihtilaflar doğuracağı düşünülen düzenlemenin sosyal ve toplumsal açıdan rahatsızlık oluşturan günlük/saatlik kiralamaların çerçevesini oluşturma açısından önem taşıdığı düşünülmektedir. 

1. Konutların Turizm Amaçlı Kiralanabilmesi İçin Yerine Getirilmesi Gereken Şartlar Nelerdir?

a. Konutlarını turizm amaçlı kiralamak isteyenler ilk önce izin belgesi alma ve aldıkları bu izin belgesini konut girişine asmak zorundadır. Kültür ve Turizm Bakanlığından veya yetkilendirilmiş valiliklerden Turizm Amaçlı Kiralama İzin Belgesi alınmadan konutların kısa süreli kiralanması mümkün değildir. Alınan izin belgesine ilişkin plaket konut girişine asılmak zorundadır. Bu yükümlülük konutu kısa süreli kiraya veren gerçek/tüzel kişiye yüklenmiştir.

b. Konutların turizm amaçlı kiralanmasında kat maliklerinden izin alınması gereklidir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu gereği kat maliklerinin tümünden OYBİRLİĞİ ile izin alınmış olması gereklidir. Kültür ve Turizm Bakanlığına izin için başvurur iken kat malikleri kurulunun oybirliği ile verdiği izin belgesinin eklenmesi gerekecektir. Toplu konut sitelerinde ise yalnızca kiralamanın yapılacağı bloktaki kat maliklerinin oy birliği yeterli olup toplu yapıda yer alan tüm kat maliklerinin izninin alınması gerekli değildir. Kültür ve Turizm Bakanlığından izin alındıktan sonra alınan iznin bir sureti Kat Malikleri Kurulu Yönetimine (Site Yönetimi) teslim edilmesi gerekmektedir.

c. Konutların turizm amaçlı kiralanmasında kiraya verenler yani konutları turizm amaçlı kiralama izni verilen gerçek ve tüzel kişiler 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu gereği konutu kiralayan kişilerin kimlik bilgilerini güncel olarak kolluk birimlerine bildirmekle yükümlüdür. Konutta birden fazla kişi bulunuyor ise tüm herkesin kimlik bilgisinin bildirilmesi zorunludur.

d. Konutları turizm amaçlı kiralama faaliyetini yürütecek kişilere turizm payı ödeme yükümlülüğü getirilmiştir. Bu tutar kiralama bedelinin binde 7,5 oranında olacaktır.

2. Kanun 01.01.2024 Tarihinden İtibaren Uygulamaya Geçecektir.

a. Kanunun 33.maddesi gereği turizm amaçlı kiralamalara dair maddeler 01.01.2024 tarihinden itibaren uygulanmaya başlayacaktır. Turizm amaçlı kiralama faaliyetinde bulunanlar 01.01.2024 tarihinden itibaren 1 (bir) ay içinde Kültür ve Turizm Bakanlığına başvurarak izin belgesi talep etmek zorundadır.

b. Konutların turizm amaçlı kullanılmasına ilişkin başvurular Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından başvuru tarihinden itibaren 3 (üç) ay içinde sonuçlandırılacaktır.

c. Belirtilen süre içinde izin belgesi almak için başvurmayan veya başvurmasına rağmen izin belgesi almayanlar başvuruları sonuçlandırılıncaya kadar konutlarını turizm amaçlı kiralayamazlar. Ancak mevcut kiracıların hakları sözleşmelerinde yer alan sürelerin sonuna kadar geçerli olmaya devam edecektir.

3. İzin Belgesi Hangi Hallerde İptal Edilecektir?

a. Kanunun 5.maddesi gereği aşağıdaki hallerde izin belgesi iptal edilebilecektir.

• İzin belgesi sahibinin izin belgesinin iptalini talep etmesi

• Turizm amaçlı kiralama faaliyetine son verildiğinin tespit edilmesi

• Kiraya verenin miras dışında bir hukuki sebep ile değişmesi ancak bu değişimin belge devri için otuz gün içinde bildirilmemiş olması veya izin belgesi sahibi değişikliğinin uygun görülmesine rağmen yükümlülüklerin yerine getirilmemesi

• Turizm amaçlı kiralama yapılan konutun, kamu düzeni, kamu güvenliği ve genel ahlaka aykırı olarak kullanıldığının yetkili kamu kurum ve kuruluşları tarafından bildirilmesi

• Denetlemeler sırasında konutun izin belgesi için gerekli nitelikleri taşımadığının tespit edilmesi ancak eksikliklerin tamamlanması için verilen sürede giderilmemesi

b. İzin belgesi aşağıdaki hallerde ise geçersiz sayılacaktır.

• Gerçek kişi ise ölüm tarihinden itibaren 3 (üç) ay içerisinde mirasçılar tarafından başvuruda bulunulmaması,

• Tüzel kişi ise tüzel kişiliğinin sona ermesi

c. Turizm amaçlı konut kiralama izninin iptal edilmesi veya geçersizliği hallerinde konutu kullanan kişilerin mağdur olmaması adına mevcut kira sözleşmeleri sözleşme süresi bitinceye kadar geçerli olacaktır.

4. Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasında Alt Kiralama Nasıl Yapılacaktır? Aracı Kurumlar Vasıtasıyla Kiralama Yapılabilir Mi?

a. Turizm amaçlı kiralamalarda izin belgesi sahibi kişiler konutları bizzat kendileri kiraya verebileceği gibi seyahat acentaları aracılığı ile de kiraya verebileceklerdir.

b. Kiralama hizmetinin Seyahat Acentaları Birliği Kanunu uyarınca yetkilendirilmiş (A) grubu seyahat acentası yetkisine haiz acentalar tarafından yapılması mümkündür. Bu şekilde izin belgesi olan Airbnb veya benzeri aracı platformlar ile de konutların turizm amacıyla kiraya verilmesi mümkün olabilecektir. Bu hallerde dahi turizm amaçlı izin belgesi kiraya veren tarafından alınmak zorundadır.

c. Kanun kapsamında turizm amaçlı kiralama izni alınmış konutların “alt kiraya” verilmesi yasaklanmıştır. Türk Borçlar Kanunu ile kiraya verenin izni ile alt kiraya vermek mümkün iken özel kanun mahiyetindeki bu kanun ile turizm amaçlı konutların alt kiraya verilmesi yasaklanmıştır.

d. Alt kiralama yasağı aşağıdaki hallerde uygulanmayacak olup istisnai düzenleme yapılmıştır.

• Turizm amaçlı kiralama kapsamında konut kiralayan bir tüzel kişinin bu konutu personeline kullandırması mümkündür, bu tür kullandırma alt kiralama yasağına tabii değildir.

• Yüksek nitelikli konutların turizm amaçlı kiralamaları konut işletmeleri aracılığı ile yapılabilmekte olup izin belgesi de bu şirketler adına çıkarılmaktadır. Bu kapsamda yapılacak kiralamalarda, konut işletmeleri de alt kiralama yasağından muaftır.

e. Mesken olarak kullanılmak üzere konut kiralayan kişiler ve gayrimenkul satış/kiralama faaliyeti yürüten emlakçılar bu konutları 3.kişilere turizm amaçlı kiralayamazlar. Yani, kanun kapsamında emlakçıların turizm amaçlı konut kiralama yetkileri bulunmamaktadır.

5. Yüksek Nitelikli Konutlara İlişkin Özel Düzenleme Nedir?

a. Kanun kapsamında yüksek nitelikli konut tanımı yapılmıştır. Buna göre resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekanlarının bulunduğu, sağlık hizmetleri, kuru temizleme, çamaşırhane, taşıma, yemek ve alışveriş servisi hizmetleri ile spor salonu ve yüzme havuzu gibi hizmetlerin verilebildiği birden fazla bağımsız bölümü ihtiva eden konutlar yüksek nitelikli konut olarak kabul edilmektedir.

b. Yüksek nitelikli konutlar için aşağıdaki istisnai düzenleme getirilmiştir.

• Yüksek nitelikli konutlarda kat maliklerinin tümünün oybirliğine gerek olmaksızın, yönetim planına turizm amaçlı kiralamalara izin verildiğine dair madde eklenerek veya yönetim planında buna dair bir madde mevcut ise herhangi bir izin alınmaksızın doğrudan bakanlığa kiralama için izin başvurusunda bulunulabilecektir.

• 635 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda yönetim planı değişikliği için aranan 4/5 oranında nitelikli çoğunluk bu kanun kapsamında gerçekleştirilecek yönetim planı değişiklikleri için de geçerlidir.

6. Bir Kişinin Birden Fazla Konutta Turizm Amaçlı Kiralama Yapması Mümkün Müdür?

a. Bir kişinin aynı binada birden fazla konut için turizm amaçlı kiralama yapması mümkündür. Ancak bunun için aşağıdaki şartların sağlanması gerekmektedir.

• 3 (üç)’den fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda en fazla %25’i için aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenebilecektir. Örneğin 60 daireden oluşan bir binada aynı kişi ancak 15 adet daireyi kendi adına turizm amaçlı kiraya verebilecektir. Bu düzenleme ile binaların tamamen tek bir kişi veya kurum tarafından işletilen otel konseptli kısa süreli konaklama tesislerine dönüşmesi engellenmek istenmiştir.

• Aynı kiraya veren adına aynı binada kiralanacak konut sayısının 5 (beş) adedi geçmesi durumunda iş yeri açma ve çalışma ruhsatı alınması zorunluluğu getirilmiştir. Konutların toplu yapı niteliğindeki sitelerde bulunması halinde tüm kat maliklerinin oybirliği ile alınmış kararına ihtiyaç vardır.

b. Bu durumlar dışında bir kişinin birden farklı binada yer alan konutları için turizm amaçlı kiralaması için herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır. Konutların toplu yapı niteliğindeki birden farklı bloklarda bulunması halinde de yukarıdaki sınırlamalar uygulanacaktır.

7. İdari Yaptırımlar Ne Nelerdir?

Kanun kapsamında birçok aykırılığa ilişkin çok yüksek tutarlı para cezaları getirilmiştir. 50 bin TL’den 1 Milyon TL’ye kadar değişen para cezaları ile caydırıcılık sağlanmaya ve atıl olmayan bir düzenleme yapılmaya çalışılmıştır.

8. Sonuç

Konutların turizm amaçlı kullanılmasına ilişkin 01.01.2024 tarihinden itibaren yeni bir dünya başlamaktadır. Buna göre 100 gün ve altında gerçekleştirilen konut kiralamalarında kanun ile getirilen düzenlemelere riayet edilmediği taktirde 50 bin TL’den 1 milyon TL’ye kadar çok büyük para cezaları söz konusu olacaktır.

Getirilen düzenlemelerin mülkiyet hakkına aykırı olduğu yönünde görüşler bulunsa da kamu yararı ve kamusal menfaat için getirilen düzenlemelerin toplumsal tepkileri azaltacağı düşünülmektedir.

Getirilen düzenleme ile birçok yükümlülüğe tabii kılınan konut sahiplerinin etkilenme oranları konutun niteliklerine göre değişecektir. Apartman dairelerinde veya sitelerde yer alan konutların turizm amaçlı kiralanması zorlaşırken yüksek nitelikli konutlarda kiralama faaliyetlerinin daha kolay biçimde sürdürebileceğini söylemek mümkündür. Müstakil ev veya villa tipi sitelerdeki konut sahiplerinin düzenlemeden minimum düzeyde etkilenmesi beklenmektedir. Bununla beraber ülkemiz turizm kentlerinde yer alan “villa turizmi”nin bu düzenlemeden negatif bazda bir etki göreceği düşünülmemektedir. 21.11.2023

Av. Kerim ALTINTAŞ & Stj. Av. Elif KAPLAN