Yabancı Gerçek Kişilerin Türkiye'de Gayrimenkul Edinmesi

YABANCI GERÇEK KİŞİLERİN TÜRKİYE’DE GAYRİMENKUL SATIN ALMASI

20.06.2015

2012 yılında 2644 sayılı Tapu Kanununda yapılan değişiklikler ile yabancı gerçek kişilerin Türkiye’de gayrimenkul satın almalarının önündeki birçok engel ortadan kaldırılmıştır.

1. Yabancıların Gayrimenkul Satın Almasındaki “KARŞILIKLILIK” Şartı Kaldırılmıştır.

Türkiye’de gayrimenkul satın almak isteyen bir yabancının kendi ülkesinde, Türkiye vatandaşlarının gayrimenkul satın almasına izin verilip verilmediği araştırılmaktaydı. Buna karşılıklılık ilkesi deniliyordu. 2012 yılında Tapu Kanununun 35.maddesinde yapılan değişiklik ile karşılıklılık ilkesi kaldırılmıştır.

Kaldırılan bu şart yerine Bakanlar Kuruluna, hangi ülke vatandaşlarının Türkiye’de taşınmaz mal ve sınırlı ayni hak edinmesine izin verileceğini belirleme yetkisi verilmiştir.

2.Türkiye’de Bir Yabancı Gerçek Şahıs En Fazla 30 Hektara Kadar Gayrimenkul Alabilecektir.

Tapu Kanunun 35.maddesi ile yabancıların Türkiye’de gayrimenkul edinmeleri miktar bakımından sınırlandırılmıştır. Bu sınırlama ülke ve ilçe olarak ayrı kriter ile tespit edilmiştir.

Buna göre bir yabancı Türkiye’de en fazla 30 hektara kadar gayrimenkul sahibi olabilecektir. Bakanlar kurulu bu miktarı 2 katına kadar arttırma yetkisine sahiptir.

Yabancıların satın alabileceği gayrimenkul miktarı o ilçenin özel mülkiyete konu gayrimenkullerinin toplamının %10’unu geçemeyecektir.

3. Yabancılar Askeri Yasak ve Güvenlik Bölgelerinden Gayrimenkul Satın Alamazlar.

Yabancılar Türkiye’de askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinden gayrimenkul satın alamazlar. Bunun dışındaki alanlarda gayrimenkul almak istemeleri halinde de bölgedeki askeri birimlerden yazılı izin alınacaktır.

4. Yabancılar Arsa veya Tarla Niteliğindeki Gayrimenkullerde 2 Yıl İçinde Proje Geliştirip Bakanlığın Onayına Sunmak Zorundadırlar.

Yabancıların Türkiye’de satın alacakları gayrimenkullerin ofis, konut, iş yeri, dükkan, devre mülk vb amaçla kullanılıp kullanılmamasının önünde herhangi bir engel yoktur.

Ancak yapısız yani tarla veya arsa olarak satın alınan gayrimenkuller için satın alma tarihinden itibaren 2 yıl içinde proje hazırlayıp Bakanlığın onayına sunma zorunluluğu getirilmiştir. Tapu Kanunu 35.maddede getirilen bu düzenleme ile yabancıların arsa veya tarla niteliğindeki gayrimenkulleri belirli bir proje için satın almaları sağlanmaya çalışılmaktadır.

5. Türkiye’de Gayrimenkul Satın Almak İkamet İzni Almak İçin Yeterlidir

11.04.2013 tarihinde Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanununun 31.maddesi gereği Türkiye’de gayrimenkulü bulunan yabancılar 1 yıllık kısa süreli ikamet izni alabilmektedirler. Gayrimenkul satılmadığı sürece 1 yıllık kısa süreli ikamet izni her yıl yenilenecektir. Kanunun 42.maddesi gereği Türkiye’de kesintisiz 8 yıl ikamet izni ile kalan yabancılara süresiz ikamet izni verilecektir.

6. Türkiye’de Gayrimenkul Satın Almak İsteyenlerin Dikkat Edecekleri Hususlar

  • Türkiye’de gayrimenkul alım-satım işlemleri mutlaka Tapu Sicil Müdürlüğünde yapılmaktadır. Tapu Sicil Müdürlüğünde yapılmayan gayrimenkul alım-satım işlemleri hukuken geçersizdir. Bu nedenle gayrimenkul satın alacak yabancıların satış bedelini tapu sicil müdürlüğünde tapu kütüğüne imza atar iken ödemelerini tavsiye ediyoruz. Gayrimenkul satın almak için alıcı %2, satıcı %2 olmak üzere toplam %4 oranında harç ödenecektir. Bu oranlar gayrimenkulün satış bedeli üzerinden hesaplanmaktadır.
  • Satın alınacak gayrimenkulün tapusu hemen alınamıyor ise veya projeden gayrimenkul alınacak ise mutlaka noterden gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmasını öneriyoruz. Noterde yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ilerde gayrimenkul tapusu verilmediğinde alıcıya mahkemeye başvurup gayrimenkulün kendi adına geçirilmesi hakkını verecektir. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi noterde yapıldıktan sonra Tapu Sicil Müdürlüğüne götürülerek tapuya şerh ettirilmelidir. Bu şekilde sözleşme tapuya şerh edildiği taktirde artık satıcı yabancı müşterisine sattığı gayrimenkulü herhangi bir 3.şahsa satamaz. Sattığı taktirde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini tapuya ilk şerh ettiren kişi mahkemeye başvurarak gayrimenkulün kendi adına tescilini isteyebilecektir. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi noterde düzenlenmek zorunda olup, bu durumda noterler tarafından satış bedeli üzerinden binde 5,4 oranında harç alınmaktadır.
  • Satın alınacak gayrimenkulün tapusu hemen alınamıyor ise veya noterden düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılamıyor ise alıcı ve satıcı arasında mutlaka yazılı bir sözleşme yapılmalıdır. Sözleşmede satın alınacak gayrimenkulün bilgilerinin eksiksiz olarak yazılması, satış bedeli, ödeme şartları vs hususlar bulunmalıdır. Taraflar arasında yapılan bu sözleşme noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile aynı sonuçları doğurmayacaktır. Bu nedenle noterde yapılan satış vaadi sözleşmesinde ısrarcı olmanızı tavsiye ediyoruz. Bu sözleşmeler tapuya şerh ettirilemeyeceği gibi gayrimenkul size verilmediğinde mahkemeye başvurup gayrimenkulün size verilmesini isteyemezsiniz. Sadece ve sadece verdiğiniz paranın geri iadesini isteme hakkına sahip olursunuz. Yine bu sözleşmeler Tapu Siciline şerh ettirilemeyecektir.
  • Herhangi bir ödeme yapmadan önce alınacak gayrimenkulün tapu kaydını incelemenizi, üzerinde haciz, ipotek veya sınırlı ayni haklar olup olmadığını öğrenmenizi tavsiye ediyoruz. Bunun dışında gayrimenkulün geçerli imar durumunun ne olduğunu, askeri veya güvenlik bölgelerinde kalıp kalmadığını araştırmanızı öneriyoruz.

Av.Kerim ALTINTAŞ